Современный
семейный
посёлок

Семейная ипотека — льготная программа жилищного кредитования с господдержкой. Банк выдаёт кредит по ставке до 6% годовых, а государство компенсирует ему недополученные проценты из бюджета.

Это значит, что низкая ставка — не акция банка и не скрытые условия в договоре: она зафиксирована на весь срок кредита. Программа действует до 31 декабря 2030 года, оформить договор нужно до этой даты.

Право на льготу есть у граждан России, у которых есть хотя бы один несовершеннолетний ребёнок — гражданин РФ, подпадающий под одно из трёх условий.

Условие 1 — ребёнок до 7 лет. На дату подписания кредитного договора одному из детей ещё не исполнилось 7 лет. Программа доступна без региональных ограничений.

Условие 2 — двое и более несовершеннолетних детей. Оба моложе 18 лет, но никому нет до 7 лет и нет инвалидности. В этом случае купить жильё можно только в одном из 35 особых регионов или в малом городе до 50 000 человек. Москва, Подмосковье, Петербург и Ленобласть в этот список не входят.

Условие 3 — ребёнок с инвалидностью. Есть ребёнок до 18 лет с присвоенной категорией инвалидности. Региональных ограничений нет. Усыновлённые и удочерённые дети учитываются наравне с родными.

С 1 февраля 2026 года введено правило «одна семья — один льготный кредит». Если вы состоите в официальном браке, оба супруга автоматически становятся созаёмщиками — оформить ипотеку только на одного из них больше нельзя.

Исключения: супруг не включается в созаёмщики, если он не является гражданином РФ. Военнослужащие — участники накопительно-ипотечной системы также могут выступать единственным заёмщиком.

Для одиноких родителей (не состоящих в браке) правило об обязательном втором созаёмщике не действует. Важное условие: ребёнок должен быть зарегистрирован по тому же адресу, что и родитель, подающий заявку.

Процентная ставка по программе — до 6% годовых на весь срок кредита. Первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости жилья, можно использовать материнский капитал.

Максимальные суммы кредита по льготной ставке: Москва, МО, Санкт-Петербург, ЛО — 12 млн рублей; все остальные регионы — 6 млн рублей.

Если стоимость жилья выше — можно оформить комбо-ипотеку: льготная часть идёт по ставке 6%, остаток — по рыночной. Общий потолок: 30 млн рублей для столичных регионов и 15 млн для остальных.

Новостройка — основной и самый доступный вариант. Квартира покупается у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи.

Строительство дома — можно построить частный дом с привлечением подрядчика, оплата через счёт эскроу. В ипотеку можно включить покупку земельного участка.

Вторичное жильё — доступно в особых случаях: семьям с ребёнком до 7 лет в городах, где строится не более двух многоквартирных домов (дом не старше 20 лет, не аварийный); семьям с ребёнком-инвалидом в регионах без многоквартирного строительства. В обоих случаях жильё не может принадлежать родственникам.

С 1 февраля 2026 года семейная ипотека выдаётся один раз на семью. Если кто-то из супругов уже оформлял льготный кредит по любой государственной программе после 23 декабря 2023 года — новая льготная ипотека недоступна.

Повторно получить можно только при двух условиях одновременно: предыдущий льготный кредит полностью погашен и после оформления первого кредита в семье родился ещё один ребёнок.

Если льготная ипотека оформлялась до 23 декабря 2023 года — она не считается «использованной», и семья может подать заявку заново. Развод не сбрасывает счётчик: использованное право учитывается даже после расторжения брака.

Есть ли ограничения, если уже есть квартира? Нет. Программа не запрещает оформлять семейную ипотеку тем, у кого уже есть недвижимость. Решение принимает банк.

Нужно ли выделять доли детям? Не обязательно. Доли необходимо выделить только если использовался материнский капитал, или если новое жильё покупается после продажи квартиры, где у ребёнка уже была доля.

Можно ли использовать материнский капитал? Да — на первоначальный взнос или досрочное погашение. Размер маткапитала в 2026 году: 728 922 ₽ за первого ребёнка; 963 243 ₽ за второго.

Можно ли рефинансировать старую ипотеку? Да, если в семье есть ребёнок до 7 лет или ребёнок-инвалид. Рефинансировать можно ипотеку на квартиру, купленную у застройщика по ДДУ.

Нет детей или все дети совершеннолетние. Программа работает только при наличии несовершеннолетнего ребёнка — гражданина РФ.

Двое детей без ребёнка до 7 лет и без инвалидности — в крупных городах. Если хотите купить жильё в Москве, Петербурге, МО или ЛО — это условие не даёт права на льготу. Нужен ребёнок до 7 лет или ребёнок-инвалид.

Уже использована льготная ипотека. Если после 23 декабря 2023 года кто-то из супругов оформлял кредит по любой государственной программе и он не погашен — новый льготный кредит не выдадут.

Заёмщик — не гражданин РФ. Программа доступна только гражданам России. Ребёнок тоже должен быть гражданином РФ.